דירה להשקעה כמפלט פיננסי בימי משבר
סוף הבועה? מה באמת היה לנו השנה? ומה יקרה בשנה הזו?
הכל התחיל כשהיה לנו קצת כסף בצד. לכם היה.
הוצאתם אותו מהבנקים, עזבתם את קופות הגמל, נמלטתם מניירות הערך ומכרתם בהזדמנות הראשונה את האג"חים. גם הקונצרנים. נבהלתם להחזיק גם את אלה של המדינה האמריקאית. ארה"ב הברית של אמריקה החלה לנוע בחוסר שקט על ישבניה המדולדלים.
עשרות הבנקים שנפלו שם לפני שנה היוו חיווי מפחיד למשבר שאפריקה-ישראל לפני מספר שבועות יצקה לתוכו מסר מפחיד נוסף:
החזיקו בכסף קרוב לחזה, ואם יש לכם יותר מדי קנו משהו שאפשר למשש.
אז קנינו. קניתם. ג'יפים ומכוניות פאר. אבל קשה להרוויח מהם כסף, בעצם אפשר רק להפסיד, וכמה רושם כבר אפשר להותיר על אותם באי בית-קפה-אופנתי-תורן?
אז חיפשתם משהו אחר, אזרתם עוז ושמתם פעמיכם לקנות דירה חדשה. להשקעה. השכן חיים עשה את זה פעם בבאר שבע והוא נורא מרוצה. ביום שישי ההוא שמעתם מהאחיין כיצד חבר שלו קנה דירה ממוכרת מאושרת באמצעות מתווך שסגר לו עסקת השכרה לשנתיים ואז מכר את אותה דירה לחבר אחר שלו שמכר אותה שוב והשכיר אותה בכפול תוך שהוא משלשל לכיסו רווח של 120% בשלושה חודשים.
רציתם גם. אך זה לא קרה.
כלומר זה קרה לי. אני מתווך הדירות. הקונה שלי מאוד שמח. גם אני. אבל כמה כאלה כבר יש?
ברב המוחלט של העסקאות המספרים הם אחרים לגמרי.
אבל אתם רציתם גם.
בשנה האחרונה פנו אלי עשרות אנשים אם לא מאות מכל רחבי הארץ בחיפושם אחר דירה להשקעה שאתווך להם.
המפרט המבוקש, באופן לא מפתיע, דומה לכספים שהוציאו משוק ההון: עד 500,000 ש"ח ותשואה מבוקשת של 10-15 אחוז ללא סיכון. תמצא לי דירה טובה אשלם לך כפול, כך אמרתם. נקנה מהר בזול, נשכיר מהר ביוקר. לא רוצים עניינים לא מחפשים סיכון, ביקשתם בשיחות הטלפון, עניתי בנימוס כי התרגיל מוצלח, הרעיון אכן עובד.
המספרים רבותיי, המספרים היום הם אחרים. מי שמהר לקנות דירה לפני כשנה ואף מעט יותר, הצליח לקנות נכסים ברחבי בחיפה מכל מני סוגים ובמחירים נמוכים בכ- 30% (תלוי באזור) ממחירם היום.
לראייה, עליית מחירי השכירות בעיר הותירו חיוך אווילי על שפתי הרוכש ההוא שאפילו ביבי לא מצליח להוריד.
לקוחותיי היום צנועים יותר בדרישותיהם. מחפשים את אותה דירה בדיוק ואת אותה השקעה אבל מסתפקים ב 4-6 אחוז לשנה. מתארים לי בטלפון, מספרים אלה רלוונטים ואמיתיים כל עוד יישארו מחיר הדירות בחיפה ברף המחירים הנוכחי, אבל לכמה זמן יישארו כך?
עליית הריבית, התייצבותה הצפויה על 7% ומדד של 5 אחוז שנתי בארץ הקודש, עשויים לשנות את המצב אבל כיצד? לאן תפנה המגמה? כיצד ישתנו הדברים כאשר שוק ההון ימשוך חזרה את כספי הציבור משוק הנדל"ן? מה יקרה למחירי הדירות בחיפה'לה שלנו?
הנבואה ניתנה לא לי. רק תחושות בטן. הבטן שלי אופטימית, כרגיל, אבל זו כבר תכונת אופי לא נשלטת.
כמתווך הפועל גם בחיפה אני צופה כי מחירי דירות קטנות, 2-3 חד', שמחירן עלה בפועל, קרי אנשים שלמו עליהן בפועל 20% יותר ממחיר טרום המשבר - מחירן יחזור כשהיה. מחירן ירד.
מחיר דירות 4-5 חד' בינוניות בגודלן - דירות שמחירן בפועל עלה בכ- 10 אחוז ישמרו על מחיריהן. פשוט אין מספיק דירות כאלה.
התעלומה הגדולה תהיה להערכתי בשוק הדירות הגדולות, 5 חדרים ומעלה (140 מ"ר+) ושוק היוקרה בעיר.
על הנייר יתייקרו הדירות מאוד. אני מכיר נכסים בשכונות טובות בעיר שמחירן על הנייר הרקיע שחקים; דירות שנמכרו בעבר ב- 1.3 מיליון (כ-320,000$) מוצעות היום למכירה בכמעט 2 מיליון ש"ח (500,000$). אבל קונה אין. ואם יש אז מעט. מאוד. מיעוט העסקאות בשוק הדירות הגדולות מלמד לא כי לאנשים פתאום אין כסף לשלם עבורן, אלא שרובם פשוט מחכה שהמוכרים יחזרו לעצמם, יתעשתו ויורידו את המחיר לרף שיחשב בעיני הקונים סביר.
מהו מחיר סביר? אני אוהב את מדד המחיר למטר מרובע אחד. אני חושב שבסה"כ הוא מכמת די טוב את המגוון הרב של הפרמטרים לכדי מדד יעיל ונוח. מחיר מטר מרובע בחיפה עבור דירת יד שניה בעלת מירב היתרונות (שמייד אגדיר) יעמוד בשוק ריאלי על 10,000-12,000 ש"ח למ"ר. כלומר, מחיר דירת 3 חדרים, 80 מ"ר, משופצת, בגובה עד קומה (17 מדרגות), עם נוף יפה, חניה ומחסן צמודים בשכונה טובה ושקטה בכרמל תעלה כ - 800,000 ש"ח. הערה: דירה בעלת אותם מאפיינים, בתוספת מרפסת עם נוף מערבי לים, בקומה שלישית עם מעלית בבניין חדש במרכז הכרמל תימכר גם ב - 1,300,000, אבל כמה כאלה כבר יש...?
דוגמא נוספת: מחיר דירת 4 חדרים (100 מ"ר) בבניין בן 30 שנה, משופצת ללא מרפסת, בקומה ראשונה עם חניה ומחסן פרטיים עשויה להימכר גם ב - 900,000 במידה והנוף יהיה מעט יותר צנוע והמפנה העיקרי שלה יהיה לכביש סואן, מכאן שיש תמיד לכמת את היתרונות כמו החסרונות למדד מחיר המ"ר: מספר המדרגות, איכות הנוף, מידת השקט, רמת גימור הדירה וכדומה, יש להוריד ולהעלות מהמדד לפי מפרט הנכס הספציפי.
אני מקווה כי תפיקו תועלת מהניתוח ומאחל לכולנו שנה שלווה בלי הרבה דרמות, שנה של עשייה, קניה ומכירה, שנה של עסקים ישרים והוגנים, שנה של הרבה לקוחות מרוצים ובעיקר שנה של שלום.
